.JPG)
Het aantal regio's en steden dat met een ontwikkelingsmaatschappij wil interveniëren op de markt voor bedrijventerrein en ruimte voor werk groeit. Bt zette een aantal initiatieven op een rij. Hoe kies je de juiste organisatievorm?
Doelen variëren van het beter benutten van bestaande werkgebieden, tot het borgen van betaalbare ruimte voor werk in de stad. Zo verkent de provincie Zuid-Holland momenteel de oprichting van een verplaatsings- en herstructureringsfonds voor het beter benutten van bedrijventerreinen.
Aanleiding is de schaarse ruimte in de meest verstedelijkte provincie van Nederland. ‘De precieze (organisatie)vorm en financiering is nog onderdeel van verkenning. We laten ons daarbij inspireren door voorbeelden zoals die elders in het land reeds bestaan,’ aldus een woordvoerder van de provincie.
Leren van bestaande (her)ontwikkelingsmaatschappijen
Hoe geef je herontwikkeling van werklocaties écht handen en voeten? De recent verschenen handzame SKBN-publicatie ‘Beter benutten doe je zo’ laat zien hoe 4 (her)ontwikkelingsmaatschappijen werk maken van toekomstbestendige bedrijventerreinen. Download de gratis publicatie op de website van SKBN.
De Zuid-Hollandse subregio ‘Economie 071’, een samenwerking van Leiden, Katwijk, Oegstgeest, Voorschoten, Zoeterwoude en Leiderdorp, werkt aan een ruimtelijke ontwikkelingsmaatschappij. Doel van deze ‘ROM-B’ is eveneens om ruimte op bedrijventerreinen beter te benutten. Daarnaast moet ROM-B helpen bedrijventerreinen toekomstbestendig maken.
De gemeente Den Haag werkt aan de oprichting van de ‘Haagse Investeringsmaatschappij’. Missie van de ‘HIM’ is het ontwikkelen, beheren (als belegger) en exploiteren van kleinschalige betaalbare werkruimte in de stad. De gemeente Amsterdam onderzoekt een ‘werkcorporatie’ voor betaalbare bedrijfsruimte.
Daarnaast bestaan er diverse fondsen waar investeerders een beroep op kunnen doen om onrendabele toppen bij realisatie van bijvoorbeeld bedrijfsruimte af te dekken, zoals het SOFIE-fonds in Rotterdam. Dit fonds wordt momenteel herzien en de doelstellingen aangescherpt.
Ruimtelijke Koers Zuid-Holland
Anders dan Gelderland en Utrecht (zie kader boven) heeft Zuid-Holland tot op heden als provincie geen eigen ontwikkelingsmaatschappij. De ruimtevraag voor nieuwe economische activiteit is echter groot. Maar de provincie wil vrije ruimte beschermen. Zuid-Holland staat in beginsel geen nieuwe uitleg meer toe van 3 hectare of groter voor woningbouw of werken.
In de Ruimtelijke Koers van de provincie staat dat enkel bij vastgestelde grote buitenstedelijke locaties van 3 hectare of meer, nieuwe uitbreidingen van bedrijventerreinen mogen plaatsvinden.
Om nieuwe bedrijfsactiviteit toch nog te kunnen accommoderen moet bestaande ruimte beter worden benut. Dat kan volgens de provincie omdat 26 procent van activiteiten die op bedrijventerreinen met een milieucategorie van 3 of hoger zitten, daar vanwege de gebruikscategorie helemaal niet hoeven te zitten, aldus de provincie.
Maar om deze bedrijven te verplaatsen is wel schuifruimte nodig. Het gaat niet alleen over het beter benutten van milieuruimte, maar ook om fysieke intensivering. Door betere benutting van het bouwvlak en de maximale bouwhoogte is volgens de provincie 10 tot 15 procent ruimtewinst te behalen.
Door bedrijven in dezelfde milieucategorie bij elkaar te plaatsen nog eens een additionele ruimtewinst van 20 procent. Verplaatsen en fysieke intensivering vergt echter een investering.
De provincie is voornemens hier middelen voor beschikbaar te stellen die ten goede komen aan het verplaatsings- en herstructureringsfonds. Maar ze rekent ook op een bijdragen van het rijk
Het college van B en W en de gemeenteraad van Den Haag moeten nog instemmen met de voorstellen voor de Haagse Investeringsmaatschappij. De ‘New Farm’ in Den Haag is een eerste tastbare voorbeeld van een meerlaags bedrijfsverzamelgebouw dat met behulp van de gemeente tot stand is gekomen.
Er staan in de Hofstad nog een aantal bedrijfsverzamelgebouwen op de rol.
De juiste organisatie bij het juiste doel
Hoe richt je een ontwikkelmaatschappij op? We vroegen het Gregor Heemskerk, partner bij organisatie-adviesbureau TwynstraGudde. Hij benadrukt dat structuur de strategie moet volgen. ‘Begin niet met de rechtsvorm, maar met de vraag: wat wil je bereiken, met wie, en hoe? Pas daarna kies je de passende organisatievorm.'
Of het om een publieke of publiek-private samenwerking gaat, bepaalt mede hoe de financiering eruitziet. ‘Iedereen wil een revolverend fonds, maar dat lukt niet altijd. Herstructurering is vaak verliesgevend. Daarom zijn publieke partijen nodig, zeker als het gaat om behoud van werkfuncties.’ Betrokkenheid van de gemeente is om een andere reden essentieel. ‘Zij zijn bevoegd gezag voor het omgevingsplan. Wil je dat verruimen, dan moet de gemeente vanaf het begin aan tafel zitten.’
Op de vraag wat de grootste succesfactor is, antwoordt Heemskerk: 'Mensen. Je hebt “doeners met lef” nodig die kunnen schakelen tussen overheid en markt, en écht durven doorpakken. Dat zie je in gemeentelijke organisaties niet altijd.’ Qua governance pleit Heemskerk voor een mandaat op afstand: ‘De ontwikkelmaatschappij moet slagkracht hebben, zonder voortdurend politiek overleg.’
Ook moet er ruimte zijn om grondposities in te nemen. ‘Uiteindelijk moet je bij de grond kunnen. Alleen een fonds dat leningen verstrekt, is vaak niet genoeg. In Den Haag is geprobeerd om marktpartijen via subsidies te verleiden om betaalbare werkruimte te realiseren, maar door gebrek aan interesse is dat uiteindelijk opgegeven. De Haagse Investeringsmaatschappij gaat het nu zelf doen.’
