De vraag naar logistiek vastgoed neemt dit jaar toe met 10 procent ten opzichte van 2024 en komt uit op 1,65 miljoen vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak. Daarnaast stijgt de leegstand voor het eerst in jaren tot boven de 5 procent, stelt Buck Consultants International (BCI) vast op basis van een onderzoek onder de 25 grootste ontwikkelaars en beleggers.
Volgens BCI krabbelt de markt voor logistiek vastgoed dit jaar, na een moeilijk 2024, voorzichtig weer op. Tegelijkertijd zijn er ook zorgen, want ondanks dat de vraag naar distributiecentra toeneemt, signaleren veel deelnemers aan het onderzoek onzekerheid in de huidige markt.
Na het topjaar 2021 met een opname van bijna 5 miljoen vierkante meter is de marktvraag sterk afgenomen naar 1,5 miljoen vierkante meter in de afgelopen twee jaar.
‘Dat nu de verwachte vraag weer groeit, is positief voor de sector’, zegt Johan Beukema, managing partner bij BCI.
Toch is de onzekerheid in de markt niet weg, benadrukt Beukema. ‘Want je ziet uiteenlopende verwachtingen bij de deelnemers aan het onderzoek.’
Regionale verschillen leegstand
De leegstand stijgt voor het eerst in jaren tot boven de 5 procent. Dit komt onder meer veroorzaakt doordat er dit jaar nog de nodige distributiecentra worden opgeleverd zonder dat de huurder ervan al bekend is.
Ook verhuizen heel wat bedrijven naar moderne distributiecentra. Gevolg is dat deze partijen verouderde en niet-duurzame distributiegebouwen achterlaten. De regionale verschillen in leegstand zijn overigens wel fors, benadrukt Beukema.
Na een aantal jaren met flinke stijgingen stabiliseren dit jaar de huurprijzen. Ook de netto aanvangsrendementen stabiliseren met kans op een lichte verbetering.
Vrijwel alle logistiek vastgoedontwikkelaars en -beleggers zien sterk groeiende kansen voor met name Zuid-Limburg. Ook logistiek dienstverlener DSV en Intospace mikken met een nieuw dc op groei in het zuiden van Limburg.
De logistieke hotspots in ons land blijven volgens de ondervraagden belangrijke vestigingslocaties. De regio’s Tilburg/Waalwijk, Rotterdam, Venlo/Venray en West-Brabant blijven onverminderd populair.
‘Vrijwel alle logistieke vastgoedontwikkelaars en -beleggers zien sterk groeiende kansen voor met name Zuid-Limburg, legt Casper Wolf, senior adviseur bij Buck Consultants International, uit.
‘De internationale bereikbaarheid, de mogelijkheden voor zowel greenfieldontwikkeling als herontwikkeling van verouderd vastgoed en de relatief gunstige arbeidsmarkt zijn de belangrijkste argumenten.’
Sector verdeeld over beleid arbeidsmigranten
Veel ondervraagden voorspellen een duidelijk negatief effect op de vraag naar logistiek vastgoed als het aantal arbeidsmigranten in Nederland wettelijk sterk worden beperkt door het huidige kabinet.
Op basis van de inschatting van de ontwikkelaars en beleggers berekent het adviesbureau dat dit de komende drie jaren in totaal een half miljoen vierkante meter minder vraag zal opleveren.
De vraag of beleggers in logistiek vastgoed voor hun huurders contractueel moeten eisen dat ze alleen met bonafide uitzendbureaus werken volgens het SNF-keurmerk (gegarandeerde adequate woonhuisvesting voor arbeidsmigranten) verdeelt de sector.
Kees Verweij (BCI): ‘De logistiek vastgoedsector heeft moeite met strakke ruimtelijke ordeningssturing’
‘De helft van de geïnterviewden vindt die contractuele verplichtingen op zijn plaats gezien het ESG-beleid van beleggers, Europese regelgeving en simpelweg de eigen verantwoordelijkheid’, benadrukt René Buck, directeur Buck Consultants International.
‘De andere helft ziet dat als verantwoordelijkheid van de huurder en niet van de eigenaar van het gebouw. Deze bedrijven wijzen er ook op dat toetsing en controle erg lastig is.’
Ruimte blijft schaars
Op basis van de resultaten van het onderzoek constateert Kees Verweij, partner bij Buck Consultants International, dat de logistiek vastgoedsector moeite heeft met strakke ruimtelijke ordeningssturing.
De logistieke vastgoedsector is zich volgens hem wel bewust van de beperkte ruimte voor nieuwe bedrijfslocaties. Niet meer alles kan overal.
‘Bovendien hebben ze aangetoond op veel plekken succesvolle herontwikkeling van verouderde bedrijfslocaties te kunnen realiseren. Maar bijvoorbeeld concentratie van grote warehouses op alleen vijf nieuwe door de overheid daarvoor aangewezen bedrijventerreinen ziet men niet zitten.’
Dit omdat het niet leidt tot logistieke optimalisatie voor huurders en het aantal vrachtautokilometers toeneemt.
‘Bovendien zal het op die aangewezen plekken moeilijk zijn om personeel te vinden’, aldus Verweij.
De professionele vastgoedpartijen die hebben deelgenomen aan het onderzoek zien vooral gunstige perspectieven voor sectoren als farma/medtech, food, high tech en e-commerce.
Vanuit de retail-, horeca- en fashion branches wordt in 2025 aanzienlijk minder vraag verwacht.